Das Sachwertverfahren ist eine der wichtigsten Methoden zur Bewertung von Immobilien, insbesondere dann, wenn es keine geeigneten Vergleichsobjekte gibt. Doch wie genau funktioniert es, wann wird es angewandt und welche Vor- und Nachteile gibt es?
Was ist das Sachwertverfahren?
Definition
Das Sachwertverfahren ist eine Methode zur Bewertung von Immobilien, bei der der Fokus auf den physischen Bestandteilen der Immobilie liegt. Dazu zählen das Grundstück, das Gebäude und eventuelle Außenanlagen. Ziel ist es, den Verkehrswert oder den Beleihungswert der Immobilie zu ermitteln.
Gesetzliche Grundlage
Die rechtliche Grundlage für das Sachwertverfahren bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), insbesondere die Paragraphen 35 bis 39. Zudem liefert die Sachwertrichtlinie detaillierte Vorgaben für die Berechnung.
Anwendungsbereiche
Einfamilienhäuser
Einfamilienhäuser sind oft einzigartig in ihrer Bauweise und Ausstattung. Wenn es keine vergleichbaren Immobilien auf dem Markt gibt, bietet das Sachwertverfahren eine zuverlässige Methode zur Ermittlung des Werts. Besonders bei älteren oder individuell gestalteten Häusern spielt es seine Stärken aus, da es die tatsächlichen Baukosten und den Zustand berücksichtigt.
Kommunale Gebäude
Schulen, Rathäuser und ähnliche kommunale Gebäude werden selten auf dem freien Markt gehandelt, weshalb es oft keine Vergleichsobjekte gibt. Das Sachwertverfahren ermöglicht hier eine sachgerechte Bewertung, indem es sich auf die Herstellungskosten und den aktuellen Zustand der Gebäude stützt.
Denkmalgeschützte Immobilien
Denkmalgeschützte Gebäude zeichnen sich durch ihre Einzigartigkeit aus. Häufig sind sie nicht mit anderen Immobilien vergleichbar, da sie spezielle Anforderungen an den Erhaltungsaufwand und die Nutzung stellen. Das Sachwertverfahren berücksichtigt diese Besonderheiten und ermöglicht eine präzise Bewertung.
Spezialimmobilien
Für Immobilien mit sehr spezifischer Nutzung, wie beispielsweise Kirchen, Museen oder Forschungseinrichtungen, ist das Sachwertverfahren besonders geeignet. Solche Immobilien lassen sich kaum anhand von Marktanalysen bewerten, da sie selten verkauft werden. Das Verfahren fokussiert sich hier auf die physischen Bestandteile und die Herstellungskosten.
Nicht geeignet ist das Verfahren für Eigentumswohnungen oder Immobilien, deren Wert stark von der Marktsituation abhängt, wie z. B. Gewerbeimmobilien.
Wie funktioniert das Sachwertverfahren? Der Berechnungsprozess
Das Sachwertverfahren besteht aus fünf zentralen Schritten, die aufeinander aufbauen:
Bodenwert berechnen
Der Bodenwert wird anhand der Grundstücksfläche und des Bodenrichtwerts ermittelt
- Formel: Grundstücksfläche x Bodenrichtwert pro m2 = Bodenwert
Gebäudeherstellungskosten berechnen
Die Regel-Herstellungskosten pro Quadratmeter werden mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes multipliziert. Diese Werte basieren auf standardisierten Tabellen, die regelmäßig aktualisiert werden.
- Formel: Regel-Herstellungskosten pro m2 x Bruttogrundfläche = Gebäudeherstellungskosten
Gebäude-Sachwert berechnen
Von den Herstellungskosten wird die Alterswertminderung abgezogen. Diese berücksichtigt den Zustand und das Alter des Gebäudes.
- Formel: Gebäude-Herstellungskosten – Alterswertminderung = Gebäude-Sachwert
Vorläufigen Sachwert berechnen
Der vorläufige Sachwert ergibt sich aus der Summe des Bodenwerts und des Gebäude-Sachwerts.
- Formel: Gebäude-Sachwert + Bodenwert = vorläufiger Sachwert
Endgültigen Sachwert berechnen
Durch die Anpassung an Markt- und Regionalfaktoren wird der endgültige Sachwert ermittelt. Hierzu werden Marktanpassungsfaktoren herangezogen, die regional variieren.
- Formel: Vorläufiger Sachwert × Marktanpassungsfaktoren = endgültiger Sachwert
Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens
Das Sachwertverfahren bietet zahlreiche Vorteile. Es überzeugt durch seine Präzision, da es die tatsächlichen physischen Eigenschaften einer Immobilie in den Vordergrund stellt. Die Methode ist besonders unabhängig vom Markt, was sie ideal für schwer vergleichbare Immobilien macht. Zudem ermöglicht sie die Berücksichtigung aktueller Herstellungskosten und regionaler Marktfaktoren, was die Bewertung zeitgemäß und flexibel gestaltet. Allerdings hat das Verfahren auch Nachteile. Es ignoriert Mietpreisaspekte, was es für vermietete Immobilien weniger geeignet macht. Außerdem ist es komplex und erfordert fundiertes Fachwissen, um Fehler zu vermeiden.
Vorteile
- Präzise Bewertung der physischen Eigenschaften einer Immobilie.
- Unabhängigkeit von Marktvergleichen, ideal für schwer vergleichbare Immobilien.
- Berücksichtigung aktueller Herstellungskosten und regionaler Marktfaktoren.
Nachteile
- Mietpreisaspekte werden nicht berücksichtigt, was es für vermietete Immobilien ungeeignet macht.
- Komplexität und potenzielle Fehleranfälligkeit ohne fundiertes Fachwissen.
Wann ist das Sachwertverfahren sinnvoll?
Das Sachwertverfahren ist besonders sinnvoll, wenn der Fokus auf der Bewertung der physischen Bestandteile einer Immobilie liegt. Dies ist häufig bei Eigennutzern der Fall, die den tatsächlichen Bau- und Erhaltungswert ihrer Immobilie ermitteln möchten. Auch für Spezialimmobilien, die schwer mit anderen Immobilien vergleichbar sind, bietet das Sachwertverfahren eine geeignete Lösung. Besonders relevant ist es zudem bei offiziellen Gutachten, beispielsweise in Erbauseinandersetzungen, gerichtlichen Verfahren oder bei der Finanzierung. Hier sorgt das Verfahren durch seine Objektivität und Präzision für belastbare Ergebnisse. Um eine korrekte und nachvollziehbare Bewertung zu gewährleisten, wird die Durchführung durch zertifizierte Sachverständige dringend empfohlen.
Einflussfaktoren auf den Sachwert
Der Sachwert einer Immobilie wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst:
- Gebäude- und Grundstücksart: Unterschiedliche Gebäudetypen haben unterschiedliche Herstellungskosten.
- Größe und Lage: Die Lage beeinflusst insbesondere den Bodenwert.
- Marktsituation: Marktanpassungsfaktoren reflektieren regionale Gegebenheiten.
- Bausubstanz und Ausstattung: Hochwertige Materialien und moderne Ausstattung erhöhen den Sachwert.
- Alterswertminderung: Der Zustand und das Alter des Gebäudes spielen eine wesentliche Rolle.
- Restnutzungsdauer: Immobilien mit langer Restnutzungsdauer haben einen höheren Wert.
Fazit: Immobilien bewerten mit dem Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist ein präzises und bewährtes Verfahren zur Immobilienbewertung, das insbesondere bei Einfamilienhäusern, kommunalen Gebäuden und Spezialimmobilien Anwendung findet. Obwohl es einige Nachteile wie die Nichtberücksichtigung von Mietpreisen mit sich bringt, ist es ideal für Immobilien, die sich nicht leicht mit anderen vergleichen lassen. Die professionelle Durchführung stellt sicher, dass alle relevanten Faktoren berücksichtigt werden.
Wenn Sie eine Immobilie besitzen, die Sie bewerten lassen möchten, oder wenn Sie mehr über die Methoden der Immobilienbewertung erfahren möchten, nehmen Sie gerne Kontakt mit mir auf. Sie erhalten nicht nur einen präzisen Wert, sondern auch eine fundierte Basis für weitere Entscheidungen.
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