1. Allgemeine Informationen zum Ertragswertverfahren
Definition
Das Ertragswertverfahren ist eine etablierte Methode zur Immobilienbewertung, die besonders für renditeorientierte Objekte relevant ist. Hierbei wird der Wert einer Immobilie auf Grundlage der zukünftig erzielbaren Erträge berechnet, die meist aus Mieteinnahmen oder Pachtzahlungen stammen. Damit richtet sich das Verfahren gezielt an Personen und Unternehmen, die Immobilien als langfristige Einnahmequelle sehen.
Anders als bei Verfahren, die primär die Substanz oder den Marktwert betrachten, liegt der Fokus beim Ertragswertverfahren auf der Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. Investoren und Kapitalanleger können hierdurch einschätzen, wie lohnenswert ein Immobilieninvestment ist. Besonders bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien spielt dieses Verfahren seine Stärken aus.
Zielgruppe
Das Ertragswertverfahren spricht vor allem Investoren und Kapitalanleger an, die Immobilien primär zur Erzielung von Renditen erwerben. Es liefert klare Kennzahlen zur Ertragskraft eines Objekts und ermöglicht eine fundierte Entscheidung hinsichtlich eines Investments.
Arten des Ertragswertverfahrens
- Allgemeines Ertragswertverfahren: Die Standardmethode zur Bewertung von Immobilien, bei denen konstante Erträge erwartet werden.
- Vereinfachtes Ertragswertverfahren: Eine pragmatischere Variante für kleinere Objekte oder wenn weniger Berechnungsdetails erforderlich sind.
- Periodisches Ertragswertverfahren: Hier werden Schwankungen in den Erträgen, beispielsweise durch Mietanpassungen oder zeitlich befristete Pachtverhältnisse, berücksichtigt.
2. Anwendung des Ertragswertverfahrens
Das Ertragswertverfahren ist besonders geeignet für Immobilien, die regelmäßige Einnahmen generieren. Es wird oft bei Objekten angewendet, die vermietet oder verpachtet sind.
Geeignete Objekte
- Mietwohngrundstücke: Dazu gehören beispielsweise Mehrfamilienhäuser, bei denen die Erträge aus den Mietzahlungen stammen.
- Vermietete Eigentumswohnungen: Einzelne Wohnungen, die regelmäßig vermietet werden.
- Geschäftsgrundstücke: Gewerbliche Immobilien wie Bürogebäude, Einkaufszentren oder Lagerhallen.
- Spezialimmobilien: Dazu zählen beispielsweise Hotels, Parkhäuser oder Freizeitimmobilien.
- Gemischt genutzte Flächen: Immobilien, die sowohl gewerblich als auch wohnwirtschaftlich genutzt werden.
Nicht geeignete Objekte
Für bestimmte Immobilien ist das Ertragswertverfahren nicht optimal geeignet, da hier keine oder nur unzureichende Erträge erzielt werden:
- Selbstgenutzte Wohnimmobilien: Einfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser eignen sich nicht, da sie keine Miet- oder Pachteinnahmen generieren. Der Wert solcher Immobilien ergibt sich primär aus der Nutzung für die Eigentümer.
- Spezialimmobilien: Produktionsanlagen oder ungenutzte Gewerbeobjekte sind meist stark zweckgebunden und erwirtschaften keine regelmäßigen Erträge. Ihr Wert hängt eher von der Substanz und dem spezifischen Nutzungszweck ab.
3. Berechnungsschritte des Ertragswertverfahrens
Die Berechnung des Ertragswerts ist der zentrale Bestandteil dieses Verfahrens und bildet die Grundlage für eine fundierte Immobilienbewertung. Sie erfolgt in mehreren Schritten, die strukturiert durchgeführt werden, um zu einem nachvollziehbaren und realistischen Ergebnis zu gelangen:
theoretischen Konzepte besser zu verstehen und praktisch nachzuvollziehen:
Schritt 1: Reinertrag berechnen
Der Reinertrag ist der Ausgangspunkt der Berechnung.
- Formel: Reinertrag = Rohertrag – Bewirtschaftungskosten
- Der Rohertrag entspricht den jährlichen Mieteinnahmen.
- Die Bewirtschaftungskosten umfassen laufende Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfälle.
Schritt 2: Reinertragsanteil der baulichen Anlage berechnen
Der Reinertragsanteil der baulichen Anlage ergibt sich durch Abzug des Bodenwertverzinsungsbetrags.
- Formel: Reinertragsanteil = Reinertrag – Bodenwertverzinsungsbetrag
Bodenwertverzinsungsbetrag:
- Formel: Bodenwert × Liegenschaftszinssatz
Schritt 3: Vorläufigen Ertragswert der baulichen Anlage berechnen
Der vorläufige Ertragswert wird durch Multiplikation des Reinertragsanteils mit dem Barwertfaktor ermittelt.
- Formel: Vorläufiger Ertragswert = Reinertragsanteil × Barwertfaktor
- Der Barwertfaktor hängt vom Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer der baulichen Anlage ab.
Schritt 4: Endgültigen Ertragswert berechnen
- Formel: Endgültiger Ertragswert = Vorläufiger Ertragswert + Bodenwert ± objektspezifische Anpassungen ± Marktanpassungen
- Hier werden objektspezifische Besonderheiten wie Modernisierungen oder Abschläge berücksichtigt.
4. Beispielrechnung
Um das Verfahren greifbarer zu machen, folgt eine Beispielrechnung. Sie zeigt Schritt für Schritt, wie der Ertragswert einer Immobilie berechnet wird, und hilft dabei, die theoretischen Konzepte besser zu verstehen und praktisch nachzuvollziehen:
Ausgangsdaten
- Wohnfläche: 150 m²
- Grundstücksfläche: 400 m²
- Vergleichsmiete: 13 €/m²
- Bodenrichtwert: 350 €/m²
- Liegenschaftszinssatz: 6 %
- Bewirtschaftungskosten: 15 % der Mieteinnahmen
Berechnungsschritte
- Rohertrag:
- 150 m² × 13 €/m² × 12 Monate = 23.400 €
- Bewirtschaftungskosten:
- 15 % von 23.400 € = 3.510 €
- Reinertrag = 23.400 € – 3.510 € = 19.890 €
- Bodenwert:
- 400 m² × 350 €/m² = 140.000 €
- Bodenwertverzinsung:
- 140.000 € × 6 % = 8.400 €
- Reinertragsanteil:
- 19.890 € – 8.400 € = 11.490 €
- Vorläufiger Ertragswert:
- 11.490 € × 11,47 (Barwertfaktor) = 131.483 €
- Endgültiger Ertragswert:
- 131.483 € + 140.000 € = 271.483 €
Vorteile
- Einfache und nachvollziehbare Berechnung
- Optimal für renditeorientierte Objekte
- Getrennte Bewertung von Boden und Gebäude
Nachteile
- Mietpreisentwicklungen bleiben unberücksichtigt
- Abhängigkeit vom Liegenschaftszinssatz
Fazit: Wann eignet sich das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren eignet sich vor allem für Objekte, die regelmäßige Erträge generieren, wie Mietwohnhäuser oder Gewerbeimmobilien. Durch die klare und nachvollziehbare Struktur der Berechnung ermöglicht es eine realistische Einschätzung der Rentabilität eines Investments.
Allerdings ist das Ertragswertverfahren nicht in jeder Situation das geeignete Mittel. Bei selbstgenutzten Wohnimmobilien oder einzigartigen Spezialobjekten kann das Sachwertverfahren sinnvoller sein, da hier die Substanz und Baukosten im Vordergrund stehen. Das Vergleichswertverfahren wiederum bietet sich an, wenn ausreichend Vergleichsdaten zu ähnlichen Objekten vorliegen, wie es häufig bei Eigentumswohnungen oder Reihenhäusern der Fall ist.
Zusammengefasst lohnt sich das Ertragswertverfahren vor allem bei renditeorientierten Immobilien, während das Sachwert- und Vergleichswertverfahren in anderen Kontexten wertvolle Alternativen darstellen. Die Wahl des richtigen Verfahrens hängt somit stark vom Objekttyp und der Zielsetzung der Bewertung ab.
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