Verkehrswert vs. Marktwert: Wo liegt der Unterschied?

Verkehrswert und Marktwert sind zwei Begriffe, die bei der Immobilienbewertung häufig fallen und oft für Verwirrung sorgen. Insbesondere wenn Sie den Verkehrswert eines Grundstücks ermitteln möchten, stoßen Sie auf beide Bezeichnungen. Aber worin unterscheiden sie sich überhaupt? In diesem Ratgeber erklären wir aus Sicht eines Immobiliensachverständigen die Definitionen nach Gesetz, zeigen die gesetzlichen Grundlagen (BauGB, ImmoWertV), stellen gängige Verfahren zur Wertermittlung wie Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren vor und geben praxisnahe Beispiele. Außerdem erfahren Sie, warum die Wertermittlung für Käufer, Verkäufer und Investoren so wichtig ist und erhalten Tipps, wie Sie den Verkehrswert Ihres Grundstücks realistisch ermitteln können.

Definition: Verkehrswert und Marktwert

Zunächst zur Definition der beiden Begriffe: Im deutschen Baugesetzbuch (BauGB) wird der Begriff Verkehrswert offiziell definiert. Laut § 194 BauGB ist der Verkehrswert der Preis, der für ein Grundstück oder eine Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung unter normalen Geschäftsbedingungen am Markt voraussichtlich erzielt werden kann – ohne Berücksichtigung von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen. Dieser rechtliche Begriff Verkehrswert wird im Gesetz synonym auch als „Marktwert“ bezeichnet. Das heißt, rechtlich gesehen meinen Verkehrswert und Marktwert dasselbe: den objektiv ermittelten Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks am Stichtag, basierend auf den tatsächlichen Eigenschaften, der Lage und den rechtlichen Gegebenheiten.

In der Praxis werden die Begriffe dennoch manchmal unterschiedlich verwendet:

• Verkehrswert ist der geläufige Begriff im Gutachterwesen und in amtlichen Gutachten. Er stellt einen durch einen Sachverständigen neutral ermittelten Wert dar, der z.B. in einem gerichtsfesten Verkehrswertgutachten verwendet wird.
• Marktwert wird oft von Maklern oder im allgemeinen Sprachgebrauch benutzt, wenn es darum geht, welchen Preis ein Objekt auf dem Immobilienmarkt erzielen könnte. Viele Fachleute verwenden Marktwert als eine Art Synonym, da er – wie erwähnt – im Grunde den gleichen Wert meint wie Verkehrswert.

Im Prinzip bedeuten beide Begriffe das Gleiche, nämlich den am Markt erzielbaren Wert einer Immobilie. Allerdings kann man sagen: Der Verkehrswert ist der formal ermittelte Marktwert nach normierten Verfahren, während der umgangssprachliche Marktwert manchmal eher eine Schätzung oder Erwartung des Verkaufspreises darstellt. Wichtig ist, dass beide Begriffe nicht den tatsächlich gezahlten Kaufpreis garantieren, sondern eine Prognose dessen sind, was unter normalen Umständen erzielt werden kann.

Beispiel:

Ein Gutachter ermittelt für ein Einfamilienhaus einen Verkehrswert von 500.000 €. Das bedeutet, dass dieses Haus unter üblichen Bedingungen ca. 500.000 € am Markt wert ist. Der tatsächliche Verkaufspreis kann jedoch leicht abweichen: Findet sich ein Käufer mit großem Interesse, könnte er z.B. 520.000 € zahlen (über dem Verkehrswert). Findet der Verkauf hingegen in einem ungünstigen Moment oder z.B. in einer Zwangsversteigerung statt, könnte der erzielte Preis auch darunter liegen (z.B. 450.000 €). Der Verkehrswert/Marktwert dient also als Richtwert, an dem man sich orientiert, jedoch können Angebot und Nachfrage zu Abweichungen führen.

Gesetzliche Grundlagen: BauGB und ImmoWertV

Die gesetzliche Grundlage für den Verkehrswert ist in Deutschland im Baugesetzbuch (BauGB) verankert. Wie oben erwähnt, definiert § 194 BauGB den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie. Diese Definition stellt sicher, dass bundesweit einheitlich verstanden wird, was mit Verkehrswert gemeint ist. Wichtig dabei: persönliche Vorlieben oder drängende Verkaufssituationen (z.B. „Notverkauf“) bleiben unberücksichtigt – es geht um den objektiv erzielbaren Preis am Stichtag der Bewertung.

Ergänzend zum BauGB gibt es die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Diese Verordnung legt die Grundsätze und Verfahren fest, nach denen der Verkehrswert ermittelt werden soll. Mit anderen Worten: Während das BauGB definiert, was der Verkehrswert ist, regelt die ImmoWertV wie man zu diesem Wert gelangt. Darin sind Standard-Verfahren festgeschrieben und Begriffe definiert, um eine einheitliche, nachvollziehbare Wertermittlung sicherzustellen.

Die aktuelle ImmoWertV (Stand: 2022) schreibt drei Hauptverfahren zur Wertermittlung vor (dazu gleich mehr) und gibt vor, wie Marktdaten (z.B. Bodenrichtwerte, Vergleichspreise, Indexreihen) einzubeziehen sind. Außerdem betont sie, dass der Gutachter je nach Objektart und Datenlage das passendste Verfahren anwenden oder mehrere Verfahren miteinander abgleichen soll. Die ermittelten Ergebnisse sind auf ihre Plausibilität zu prüfen. So soll gewährleistet sein, dass zwei Sachverständige unter gleichen Voraussetzungen zu vergleichbaren Verkehrswerten gelangen.

Kurz gesagt: BauGB und ImmoWertV bilden den rechtlichen Rahmen, damit die Verkehrswertermittlung transparent und reproduzierbar abläuft. Für Sie als Eigentümer, Käufer oder Verkäufer bedeutet das, dass ein Verkehrswertgutachten nach diesen Regeln einen verlässlichen, objektiven Wert liefert, der z.B. vor Gericht oder gegenüber Banken Bestand hat.

Methoden zur Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks

Um den Verkehrswert eines Grundstücks zu ermitteln, gibt es drei wesentliche Verfahren, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verankert sind:

• Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird genutzt, wenn die Immobilie zur Vermietung oder Verpachtung gedacht ist. Es berechnet den Wert auf Basis der zukünftigen Erträge.
• Sachwertverfahren: Hier steht der materielle Wert der Immobilie im Vordergrund. Es wird besonders für selbstgenutzte Wohnimmobilien angewendet, wenn es keine vergleichbaren Marktwerte gibt.
• Vergleichswertverfahren: Besonders bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Grundstücken wird dieses Verfahren genutzt. Es basiert auf tatsächlich erzielten Verkaufspreisen ähnlicher Objekte.

Jedes dieser Verfahren hat seine spezifischen Einsatzbereiche und kann – je nach Objekt – einzeln oder in Kombination angewendet werden, um den realistischsten Verkehrswert zu ermitteln.

Bedeutung der Wertermittlung für Käufer, Verkäufer und Investoren

Eine realistische Immobilienbewertung ist für alle Marktparteien wichtig. Käufer, Verkäufer und Investoren profitieren jeweils auf unterschiedliche Weise von einer korrekten Einschätzung des Verkehrswerts:

• Verkäufer: Als Verkäufer möchten Sie weder unter Wert verkaufen noch potenzielle Käufer mit einem utopisch hohen Preis abschrecken. Ein fundiert ermittelter Verkehrswert gibt Ihnen eine objektive Grundlage, um den angebotenen Verkaufspreis festzulegen. So haben Sie die Gewissheit, einen angemessenen Preis zu fordern. Zudem wirkt ein realistischer Preis seriös und zieht ernsthafte Interessenten an. Im Verkaufsprozess kann ein Gutachten helfen, den Wert gegenüber Käufern zu begründen und in Verhandlungen sicher aufzutreten. Gerade bei Erbschaften, Scheidungen oder Gemeinschaftseigentum verhindert eine neutrale Wertermittlung Streit, da alle Parteien einen nachvollziehbaren Wert vorliegen haben.
• Käufer: Als Käufer schützt Sie die Kenntnis des Verkehrswerts davor, zu viel zu bezahlen. Gerade in heißen Immobilienmärkten neigen Angebotspreise manchmal dazu, über dem tatsächlichen Wert zu liegen. Wenn Sie den gutachterlich ermittelten Wert kennen (z.B. weil der Verkäufer ein Gutachten vorlegt oder Sie selbst einen Sachverständigen konsultieren), können Sie besser einschätzen, ob der verlangte Kaufpreis fair ist. Für die Finanzierung ist der Verkehrswert ebenfalls relevant: Banken orientieren sich bei der Kreditvergabe am Verkehrswert/Beleihungswert, um das Risiko abzuschätzen. Sie werden in der Regel maximal um die 80% des Verkehrswerts als Darlehen geben. Als Käufer können Sie also mithilfe der Wertermittlung auch Ihre Finanzierungsmöglichkeiten realistischer planen.
• Investoren: Für Investoren steht die Wirtschaftlichkeit im Vordergrund. Ein realistisch ermittelter Verkehrswert erlaubt es, das Investmentrisiko besser abzuschätzen. Insbesondere das Ertragswertverfahren ist für Investoren entscheidend – es zeigt, ob der Kaufpreis in einem angemessenen Verhältnis zu den erzielbaren Mieteinnahmen steht. Übersteigt der verlangte Preis den Verkehrswert deutlich, sinkt die anfängliche Rendite. Zudem benötigen Investoren für ihre Kalkulation (und gegenüber Geldgebern oder Gesellschaftern) einen belastbaren Wert. Auch bei Portfolio-Bewertungen (wenn also mehrere Immobilien im Spiel sind) sorgt die Verkehrswert-Ermittlung dafür, dass alle Objekte mit einem einheitlichen Maßstab bewertet werden. Kurz gesagt: Die Wertermittlung ist ein zentrales Werkzeug, um Investmententscheidungen zu treffen und erfolgreich zu investieren.

Verkehrswert Grundstück ermitteln: Praktische Tipps

Wie kann man nun den Verkehrswert eines Grundstücks realistisch ermitteln oder einschätzen? Insbesondere wenn Sie als Eigentümer vor einem Verkauf stehen oder aus Interesse den Wert wissen möchten, können folgende Tipps helfen:

Professionelle Bewertung in Anspruch nehmen:

Der sicherste Weg zu einem verlässlichen Verkehrswert ist die Beauftragung eines Gutachters oder Immobiliensachverständigen. Ein qualifizierter Gutachter (z.B. öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger) kennt die lokalen Marktverhältnisse und wendet die vorgeschriebenen Verfahren korrekt an. Das resultierende Verkehrswertgutachten liefert Ihnen einen schriftlichen Nachweis des Marktwerts. Zwar kostet ein professionelles Gutachten Geld (die Kosten richten sich meist nach Aufwand und Wert der Immobilie), aber gerade bei höherwertigen Grundstücken oder Streitfällen lohnt es sich, um Klarheit zu haben. Tipp: Klären Sie vorab Zweck und Umfang – manchmal reicht auch eine Kurzbewertung oder mündliche Einschätzung vom Experten, wenn es nur zur internen Orientierung dient.

Vergleichspreise und Bodenrichtwerte recherchieren:

Wenn Sie selbst eine erste Orientierung suchen, schauen Sie nach vergleichbaren Objekten. Beispielsweise können Sie Immobilienportale durchstöbern, auf denen ähnliche Häuser oder Grundstücke in Ihrer Region angeboten oder verkauft wurden. Achten Sie aber darauf, dass Angebotspreise nicht immer dem späteren Verkaufspreis entsprechen. Noch besser sind Bodenrichtwertkarten und Marktberichte der Gutachterausschüsse, die oft öffentlich zugänglich sind (meist online über das Portal BORIS Ihrer Bundeslandes). Dort erfahren Sie den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Bauland in Ihrer Lage und oft auch Spannweiten für Immobilienpreise. Diese Informationen helfen, den Wert Ihres Grundstücks grob einzuordnen. Beispiel: Wenn der Bodenrichtwert in Ihrer Gegend 250 €/m² beträgt und Ihr Grundstück 800 m² hat, können Sie allein für das Land etwa 200.000 € als Richtwert annehmen. Gibt es in der Nachbarschaft jüngst Verkäufe ähnlich bebauter Grundstücke, können deren Preise weitere Anhaltspunkte liefern.

Objektmerkmale realistisch bewerten:

Machen Sie sich eine Liste aller wertrelevanten Merkmale Ihres Grundstücks bzw. Ihrer Immobilie. Dazu gehören Lagefaktoren (Makrolage: Stadt, Mikrolage: Viertel, Umgebung, Infrastruktur), Grundstücksgröße und -zuschnitt, Art der Bebauung, Wohn- oder Nutzfläche, Baujahr, Zustand des Gebäudes, besondere Ausstattungen (z.B. Einliegerwohnung, hochwertige Materialien, Pool) oder auch Einschränkungen (Denkmalschutz, Erbbaurecht, Wegerechte etc.). Seien Sie ehrlich und objektiv: Welche Aspekte steigern den Wert, welche mindern ihn? Ein kritischer Blick hilft, später im Gespräch mit Käufern oder Gutachtern die Einschätzung nachzuvollziehen. Beispiel: Sie haben kürzlich das Dach saniert und eine neue Heizung eingebaut – das sind Pluspunkte, die Wert bringen. Andererseits ist vielleicht die Küche veraltet oder Feuchtigkeit im Keller – das sind Minuspunkte. Durch realistische Selbsteinschätzung vermeiden Sie eine Über- oder Unterschätzung Ihres Objekts.

Marktsituation berücksichtigen:

Der Immobilienmarkt ist dynamisch. Informieren Sie sich über die aktuelle Marktlage in Ihrer Region. Ist die Nachfrage derzeit hoch und das Angebot knapp? Dann werden oft auch etwas höhere Preise erzielt (man spricht von einem Verkäufermarkt). Oder ist das Angebot groß und wenige Käufer sind unterwegs (Käufermarkt)? Dann müssen Verkäufer häufig Preisabschläge hinnehmen. Auch Zinsentwicklungen beeinflussen die Kaufkraft der Käufer. Daher: Lesen Sie lokale Immobilienmarktberichte, sprechen Sie mit Maklern vor Ort oder beachten Sie Nachrichten zur Immobilienwirtschaft. So bekommen Sie ein Gefühl, ob Ihr ermittelter Wert realistisch am Markt durchsetzbar ist oder ob Sie ggf. etwas Spielraum einplanen sollten. Ein Verkehrswertgutachten geht von „normalen“ Verhältnissen aus – weicht die aktuelle Situation davon ab (z.B. kurzfristiger Boom oder Abschwung), kann der tatsächlich erzielbare Preis abweichen.

Online-Tools und Schnellbewertungen vorsichtig nutzen:

Im Internet gibt es zahlreiche Online-Rechner, die nach Eingabe einiger Daten einen Immobilienwert ausspucken. Diese können als erste grobe Schätzung nützlich sein, ersetzen jedoch keine detaillierte Wertermittlung. Die Genauigkeit hängt stark von der Datenbasis und der Ähnlichkeit Ihres Objekts mit der statistischen Masse ab, auf der solche Tools beruhen. Ähnliches gilt für kostenlose Maklerbewertungen: Makler bieten oft unverbindliche Preiseinschätzungen an, was hilfreich sein kann – bedenken Sie aber, dass ein Makler eventuell optimistisch bewertet, um einen Verkaufsauftrag zu erhalten. Nutzen Sie solche Werte also mit gesundem Menschenverstand und vergleichen Sie mehrere Quellen. Wenn alle Tools und der Makler z.B. zwischen 350.000 € und 380.000 € auswerfen, ist das ein Hinweis, dass Ihr eigener Eindruck von z.B. 800.000 € wohl unrealistisch ist. Umgekehrt, falls Sie stark abweichende Zahlen bekommen, sollten Sie umso mehr einen Fachmann einschalten.

Diese Tipps können Ihnen helfen, ein Gefühl für den Wert Ihres Grundstücks oder Ihrer Immobilie zu bekommen. Letztlich hängt ein erfolgreicher Verkauf oder Kauf aber von einer sachgerechten Bewertung ab. Gerade bei wichtigen Entscheidungen (Hausverkauf, Investment, Erbschaft) empfiehlt es sich, eine fachkundige Meinung einzuholen.

Verkehrswert und Marktwert – zwei Wörter, ein Wert

Beide bezeichnen den wahrscheinlichen Verkaufspreis einer Immobilie unter normalen Bedingungen. Der Begriff Verkehrswert ist in Deutschland gesetzlich definiert und wird in Gutachten verwendet, während Marktwert oft umgangssprachlich oder in der Maklerwelt auftaucht. Unterschiede bestehen weniger im Inhalt als in der Anwendung: Ein Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen ist neutral, nachvollziehbar und beispielsweise vor Gericht gültig. Der Marktwert hingegen ist im Alltag das, was Käufer zu zahlen bereit sind – im Idealfall entspricht er dem Verkehrswert, kann aber je nach Marktlage etwas darüber oder darunter liegen.

Für Grundstückseigentümer und Interessenten ist es entscheidend, diesen Wert zu kennen. Dank klarer gesetzlicher Grundlagen (BauGB, ImmoWertV) und bewährter Methoden (Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren) lässt sich der Verkehrswert heute transparent ermitteln. Eine realistische Wertermittlung schafft Vertrauen: Sie bildet die Grundlage für fairen Handel zwischen Käufer und Verkäufer und hilft, fundierte Entscheidungen zu treffen.

Wenn Sie den Verkehrswert Ihres Grundstücks ermitteln lassen möchten, stehen Ihnen qualifizierte Gutachter zur Seite. Als Sachverständige für Immobilienbewertung können wir die Besonderheiten Ihres Objekts berücksichtigen und anhand aktueller Marktdaten einen verlässlichen Verkehrswert berechnen. Nutzen Sie dieses Wissen – es ist eine wertvolle Orientierung, egal ob Sie verkaufen, kaufen oder investieren möchten. Ein gut bestimmter Verkehrswert zahlt sich am Ende aus, indem er für Transparenz und Fairness auf dem Immobilienmarkt sorgt.